Autor: nysinmobiliarios

Cómo elegir la administración de tu conjunto o edificio: 6 claves

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La administración de un conjunto o edificio influye directamente en la calidad de vida de quienes viven allí y en la valorización de los inmuebles. Una buena gestión se nota en zonas comunes cuidadas, cuentas claras y problemas resueltos a tiempo. Una mala, en cuotas que suben sin explicación y quejas que nadie atiende.

¿Qué hace un administrador?

En Colombia, la propiedad horizontal se rige por la Ley 675 de 2001. El administrador es el representante legal de la copropiedad y, entre otras funciones, se encarga de:

  • ejecutar el presupuesto aprobado por la asamblea;
  • recaudar las cuotas de administración y gestionar la cartera;
  • contratar y supervisar servicios como vigilancia, aseo y mantenimiento;
  • llevar la contabilidad y presentar informes al consejo y a la asamblea;
  • hacer cumplir el reglamento de propiedad horizontal;
  • mantener vigentes los seguros de las zonas comunes.

6 claves para elegir bien

1. Experiencia comprobable

Pide referencias de otras copropiedades que administre o haya administrado, y llámalas.

2. Transparencia en las cuentas

Un buen administrador presenta informes financieros claros y periódicos, y no tiene problema en mostrar soportes de cada gasto.

3. Atención a los residentes

Pregunta por los canales de atención y los tiempos de respuesta. Las quejas y solicitudes deben quedar registradas y tener seguimiento.

4. Mantenimiento preventivo

Ascensores, bombas de agua, fachadas y cubiertas necesitan un plan de mantenimiento. Prevenir siempre sale más barato que reparar.

5. Herramientas digitales

Pagos en línea, comunicados por medios digitales e informes accesibles facilitan la vida de todos y reducen errores.

6. Cumplimiento legal

Verifica que conozca la Ley 675 de 2001 y que mantenga al día las obligaciones tributarias, laborales y de seguros de la copropiedad.

Señales de que es momento de cambiar

  • Los informes financieros llegan tarde, incompletos o no se entienden.
  • La cartera morosa crece y no hay gestión de cobro.
  • Las zonas comunes se deterioran sin un plan de mantenimiento.
  • Las solicitudes de los residentes no tienen respuesta.

Administración con respaldo

En NyS Inmobiliarios administramos conjuntos y edificios con transparencia, atención cercana y herramientas digitales. Si tu copropiedad está buscando administración, hablemos.

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¿Cuánto puede subir el arriendo cada año? Lo que dice la ley

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Cada año llega la misma pregunta, tanto para propietarios como para arrendatarios: ¿cuánto se puede subir el arriendo? En Colombia, para la vivienda urbana, la respuesta está en la Ley 820 de 2003, y conocerla evita discusiones y cobros indebidos.

La regla general

En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, el canon:

  • solo puede incrementarse cada doce (12) meses de ejecución del contrato;
  • y el incremento no puede superar el 100 % del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año calendario inmediatamente anterior a aquel en que se hace el aumento.

El IPC lo publica el DANE a comienzos de cada año. Puedes consultar el dato oficial en su página web.

Ejemplo práctico

Supongamos que pagas un arriendo de $1.500.000, tu contrato cumple un año en marzo y el IPC del año anterior fue del 5 %:

  • Incremento máximo: $1.500.000 × 5 % = $75.000.
  • Nuevo canon máximo: $1.575.000.

El propietario puede subirlo menos o no subirlo, pero no más de ese valor.

El 5 % es solo un ejemplo: usa siempre el IPC oficial del año correspondiente.

Preguntas frecuentes

¿Se puede subir el arriendo a mitad del contrato?

No. En vivienda urbana el aumento solo procede cada doce meses de ejecución del contrato.

¿Y si el contrato dice un porcentaje mayor?

En vivienda urbana, un aumento por encima del límite legal no es válido, aunque esté escrito en el contrato.

¿Existe un valor máximo para el arriendo?

Sí. La misma ley establece que el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.

¿Aplica igual para locales y oficinas?

No necesariamente. Los locales comerciales y oficinas se rigen por otras normas y por lo pactado en el contrato, por lo que el incremento puede ser diferente.

¿Cómo se debe notificar el aumento?

Lo recomendable es informarlo por escrito al arrendatario, indicando el nuevo valor y la fecha desde la que aplica, para que quede constancia.

Evita problemas con un buen acompañamiento

En NyS Inmobiliarios calculamos y comunicamos el incremento anual según la ley, para que propietarios y arrendatarios tengan claridad.

Habla con un asesor

Este artículo es informativo y no reemplaza una asesoría jurídica para tu caso particular.

Qué revisar antes de recibir un inmueble en arriendo: lista de chequeo

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El día que recibes las llaves de tu nuevo hogar es emocionante, pero también es el momento de revisar con atención. Lo que no quede anotado en el acta de entrega puede convertirse en una discusión cuando devuelvas el inmueble. Esta lista te ayudará a hacerlo bien.

Antes de empezar

  • Pide el inventario o acta de entrega y revísalo punto por punto.
  • Toma fotos y videos de cada espacio, con fecha. Guárdalos en un lugar seguro.
  • Haz la revisión de día, con buena luz.

Paredes, techos y pisos

  • Manchas de humedad, grietas, huecos de chazos o pintura en mal estado.
  • Baldosas rotas o sueltas, rayones en el piso laminado o madera levantada.
  • Señales de filtraciones en techos, especialmente cerca de baños y ventanas.

Puertas y ventanas

  • Que todas abran, cierren y aseguren bien.
  • Vidrios rotos o rayados, y el estado de cortinas o persianas, si las hay.
  • Que te entreguen todas las llaves, controles y tarjetas de acceso.

Baños

  • Abre todas las llaves y revisa la presión y el agua caliente.
  • Descarga el sanitario y verifica que no queden fugas.
  • Revisa los desagües, el sellado de la ducha y el estado de los muebles.

Cocina

  • Prueba la estufa, el horno y la campana, si los tiene.
  • Revisa el lavaplatos, el mesón y los muebles: puertas, bisagras y cajones.
  • Si el inmueble tiene gas, confirma que la instalación esté certificada y al día.

Instalaciones eléctricas

  • Prueba cada interruptor y toma con un cargador de celular.
  • Revisa que las lámparas funcionen y que el tablero de breakers esté identificado.

Servicios y documentos

  • Anota la lectura de los contadores de agua, luz y gas el día de la entrega.
  • Pide los últimos recibos para confirmar que los servicios estén al día.
  • Pide el reglamento de la copropiedad: horarios, mascotas, parqueaderos y uso de zonas comunes.

Si encuentras algo

Anótalo en el acta antes de firmar, con una descripción clara y la foto correspondiente. Si hay algo que deba repararse, deja por escrito quién lo arregla y en qué plazo. Firmar un acta incompleta es aceptar que el inmueble estaba en perfecto estado.

Arrienda con acompañamiento

En NyS Inmobiliarios hacemos la entrega con un inventario detallado y fotográfico, para que tanto tú como el propietario estén tranquilos desde el primer día.

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¿Aún no tienes tu estudio aprobado? Revisa los requisitos del estudio de arrendamiento.

¿Arrendar o comprar vivienda? Cómo saber qué te conviene

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Es una de las preguntas más comunes: ¿es mejor seguir pagando arriendo o comprar vivienda propia? No hay una respuesta única. Depende de tus ingresos, tus ahorros, tu estabilidad y lo que quieras para los próximos años. Aquí te damos las claves para decidir con calma.

Ventajas de arrendar

  • Flexibilidad: puedes mudarte cuando cambie tu trabajo, tu familia o tus planes.
  • Menos dinero inicial: no necesitas cuota inicial ni gastos de escrituración.
  • Menos responsabilidades: las reparaciones estructurales y los impuestos del inmueble le corresponden al propietario.
  • Puedes probar la zona antes de comprometerte a largo plazo.

Ventajas de comprar

  • Construyes patrimonio: cada cuota de crédito te acerca a ser dueño.
  • Estabilidad: no dependes de que el propietario renueve el contrato.
  • Libertad para remodelar y adaptar el espacio a tu gusto.
  • Posible valorización del inmueble con los años.

Preguntas para decidir

¿Cuánto tiempo piensas quedarte?

Si planeas mudarte en uno o dos años, arrendar suele ser más conveniente. Comprar tiene más sentido cuando piensas quedarte en la misma ciudad y zona durante varios años.

¿Tienes ahorros para la cuota inicial?

Además de la cuota inicial, ten en cuenta los gastos de notaría, registro, avalúo, estudio de títulos y la mudanza. Lo ideal es no quedarte sin un fondo de emergencia después de comprar.

¿Tus ingresos son estables?

Un crédito hipotecario o leasing habitacional es un compromiso de muchos años. Si tus ingresos son variables, conviene esperar a tener más estabilidad o un ahorro mayor.

¿Cuánto pagarías cada mes?

Compara el valor del arriendo con la cuota mensual de un crédito para un inmueble similar, sumando administración, impuesto predial y seguros. Esa comparación te dirá mucho.

Una opción intermedia

Muchas personas arriendan mientras ahorran para la cuota inicial y aprovechan ese tiempo para conocer bien la zona donde quieren comprar. Arrendar no es “botar la plata”: es pagar por un lugar donde vivir mientras preparas una buena compra.

Te ayudamos en cualquiera de los dos caminos

En NyS Inmobiliarios tenemos inmuebles en arriendo y en venta, y te asesoramos para que tomes la decisión que más te conviene.

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Cómo poner en arriendo tu apartamento sin dolores de cabeza: guía para propietarios

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Tener un inmueble en arriendo puede ser una gran fuente de ingresos… o un dolor de cabeza si no se hace bien. Arrendatarios que no pagan, daños que nadie asume o meses con el apartamento desocupado son problemas más comunes de lo que parecen. La buena noticia es que casi todos se pueden evitar con una buena preparación.

1. Define un precio realista

Un canon muy alto deja el inmueble vacío durante meses; uno muy bajo te hace perder dinero cada mes del contrato. Para acertar:

  • Compara con inmuebles similares en la misma zona: área, número de habitaciones, piso, parqueadero y estado.
  • Ten en cuenta el valor de la administración y si estará incluida o no en el canon.
  • Recuerda que, para vivienda urbana, la ley establece que el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.

2. Prepara el inmueble

Un apartamento limpio, pintado y sin daños se arrienda más rápido y a mejor precio. Antes de publicarlo:

  • Revisa grifos, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas y electrodomésticos.
  • Haz los arreglos pendientes: es más barato hacerlos ahora que negociar después.
  • Asegúrate de que los servicios públicos estén al día y a nombre del propietario.

3. Toma buenas fotos y publica bien

La mayoría de las personas decide si visita un inmueble por las fotos. Tómalas de día, con luz natural, con los espacios ordenados y desde las esquinas para mostrar la amplitud. Acompáñalas de una descripción clara: área, habitaciones, baños, parqueadero, cercanía a transporte y servicios.

4. Elige bien al arrendatario

Este es el paso más importante. Un estudio de arrendamiento serio verifica los ingresos, la estabilidad laboral y el historial de pagos de los interesados. Además, cuando el contrato está respaldado por una aseguradora, el propietario cuenta con mayor tranquilidad frente al pago del canon.

Ten presente que, en vivienda urbana, la ley no permite exigir depósitos en dinero como garantía. Por eso el respaldo se busca a través del estudio, los codeudores o una póliza de arrendamiento.

5. Firma un contrato claro

El contrato debe dejar por escrito, como mínimo:

  • el valor del canon, la fecha y la forma de pago;
  • la duración del contrato y las condiciones de renovación;
  • quién paga la administración y los servicios públicos;
  • el incremento anual del canon, que en vivienda no puede superar el IPC del año anterior;
  • las reglas sobre mascotas, reparaciones y uso del inmueble.

6. Haz un inventario detallado

Al entregar el inmueble, haz un acta de entrega con fotos de cada espacio y el estado de paredes, pisos, electrodomésticos y accesorios. Ese documento será tu respaldo cuando el arrendatario devuelva el apartamento.

7. Considera delegar la administración

Cobrar el arriendo cada mes, atender daños, renovar contratos y hacer seguimiento toma tiempo. Una inmobiliaria se encarga de todo el proceso: publica el inmueble, estudia a los interesados, firma el contrato, recauda el canon y te rinde cuentas.

¿Quieres arrendar tu inmueble?

En NyS Inmobiliarios llevamos 15 años ayudando a propietarios a arrendar de forma rápida y segura. Nos encargamos de todo, desde la publicación hasta la entrega de las llaves.

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Estudio de arrendamiento: qué es, qué documentos piden y cómo aprobarlo a la primera

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Encontraste el apartamento ideal: buena ubicación, buen precio y justo lo que necesitas. Pero antes de firmar y recibir las llaves hay un paso que nadie se puede saltar: el estudio de arrendamiento. Si es la primera vez que arriendas, o si alguna vez te lo negaron sin saber por qué, esta guía es para ti.

¿Qué es el estudio de arrendamiento?

Es la revisión que hace la inmobiliaria, normalmente con el apoyo de una aseguradora, para confirmar que la persona que quiere arrendar puede pagar el canon cada mes. Se revisan tus ingresos, tu estabilidad laboral y tu historial de pagos.

No es un trámite para ponerte trabas. Protege al propietario, que necesita la tranquilidad de recibir su arriendo, y también te protege a ti: un estudio aprobado te da un respaldo claro y, en muchos casos, te evita tener que conseguir un codeudor con finca raíz.

¿Qué se revisa en el estudio?

  • Tus ingresos: como regla general, el canon no debería superar un tercio de lo que ganas al mes.
  • Tu estabilidad: el tipo de contrato, la antigüedad en tu trabajo o el tiempo que llevas como independiente.
  • Tu comportamiento de pago: cómo has manejado créditos, tarjetas y obligaciones anteriores.
  • Tus datos: que la información que entregas sea completa, real y coincida entre los documentos.

Documentos que normalmente te piden

Los requisitos exactos dependen de la aseguradora, pero estos son los más comunes:

Si eres persona natural

  • Fotocopia de la cédula ampliada al 150 %.
  • Empleado: certificado laboral reciente (con cargo, salario y antigüedad) y tus últimos desprendibles de nómina.
  • Independiente: RUT, extractos bancarios de los últimos meses y certificado de ingresos firmado por un contador.
  • Pensionado: los últimos desprendibles de pago de la pensión.

Si eres persona jurídica (empresa)

  • Certificado de existencia y representación legal reciente, en PDF.
  • RUT de la empresa y cédula del representante legal.
  • Estados financieros y extractos bancarios recientes.

Puedes ver la lista completa y actualizada en nuestra página de requisitos para el estudio de arrendamiento.

7 consejos para que te aprueben el estudio a la primera

  1. Elige un inmueble acorde a tus ingresos. Es la razón más común de rechazo. Si el canon está muy por encima de lo que ganas, es mejor buscar otra opción o sumar los ingresos de otra persona que viva contigo.
  2. Reúne los documentos antes de empezar. Tenerlos listos y escaneados en buena calidad acelera todo el proceso.
  3. Revisa que todo coincida. El nombre, el número de cédula y el salario deben ser iguales en todos los documentos.
  4. Usa certificados recientes. Un certificado laboral de hace seis meses puede hacer que te pidan uno nuevo y pierdas días.
  5. Pon al día tus obligaciones. Si tienes alguna cuota atrasada, ponerte al día antes de aplicar mejora tu perfil.
  6. Sé transparente. Si eres independiente o tus ingresos son variables, explícalo y respáldalo con extractos. La información incompleta genera más dudas que la información honesta.
  7. Pide asesoría. Un asesor te dice desde el inicio si debes aplicar como persona natural o jurídica y qué documentos te faltan, antes de que el estudio sea rechazado.

¿Cuánto tarda?

Con los documentos completos, la respuesta suele llegar en pocos días hábiles. La mayor demora casi siempre viene de documentos que faltan o que no coinciden, por eso vale la pena revisarlos con calma antes de enviarlos.

¿Y si te lo niegan?

No es el fin del camino. Pregunta cuál fue el motivo: muchas veces basta con escoger un inmueble con un canon más ajustado, sumar los ingresos de otra persona o presentar un documento que faltaba. Con el acompañamiento correcto, la mayoría de las personas logra su aprobación.

Te acompañamos en todo el proceso

En NyS Inmobiliarios llevamos 15 años ayudando a familias y empresas a encontrar su espacio. Te orientamos desde el primer documento hasta la entrega de las llaves, y además tenemos acceso al inventario de las mejores inmobiliarias del país: con tu estudio aprobado, puedes elegir cualquier inmueble dentro del canon autorizado.

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